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Neuer Eigenmietwert fĂŒr die SteuererklĂ€rung 2009 (VFSN)
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Der VFSN hat mit dem HEV DĂŒbendorf & Oberes Glattal die Empfehlung erarbeitet, wie gegen eine ungerechtfertigte Erhöhung des Vermögenssteuer- und Eigenmietwertes vorgegangen werden kann.


Empfehlung:
Vorgehen betreffend "Neuer Vermögenssteuer- und Eigenmietwert"

Herausgegeben vom Verein Flugschneise SĂŒd - NEIN (VFSN) und vom HEV DĂŒbendorf & Oberes Glattal.
 

Einleitung

In den letzten Wochen haben Haus- und StockwerkeigentĂŒmer meist unerfreuliche Post des Gemeindesteueramtes erhalten mit dem Titel: Neubewertung 2009. Der Regierungsrat des Kantons ZĂŒrich hat die bisherige Weisung 2003 ĂŒber die Bewertung der Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte durch die Weisung 2009 ersetzt. Sie gilt bereits fĂŒr die Steuerperiode 2009 und enthĂ€lt nebst den höheren Landwerten weitere Änderungen, welche zu deutlich höheren Steuerwerten fĂŒhren werden. Der Link zur entsprechenden Weisung des Regierungsrates findet sich im Anhang.
 

PrĂŒfung

Insbesondere auch aufgrund der Annahme, dass die neuen Werte ĂŒber mehrere Jahre GĂŒltigkeit haben werden lohnt sich eine PrĂŒfung der neuen Zahlen. Leider ist der EigentĂŒmer betreffend Kontrollmöglichkeiten in einer denkbar schlechten Situation. Im Gegensatz zum Steueramt, das die Daten aller HandĂ€nderungen kennt und Zugriff auf die deklarierten Mieteinnahmen von vermieteten Wohnungen und EinfamilienhĂ€usern hat, ist der EigentĂŒmer auf Zufallsinformationen aus der nĂ€heren Umgebung angewiesen. Ungleiche Spiesse behindern den EigentĂŒmer in der Möglichkeit der Rechtsdurchsetzung.

Der EigentĂŒmer sollte sich die beiden folgenden Fragen stellen:

  • Ist der Vermögenssteuerwert höher als der Verkehrswert?
     
  • Ist der Eigenmietwert höher als 70% des Marktmietwertes?

Vermögenssteuerwert: dieser basiert einerseits auf dem Landwert (bei grösseren GrundstĂŒcken aufgeteilt in "bebautes Land‘ und ‚unbebautes Land" sowie auf den seitens der kantonalen GebĂ€udeversicherung geschĂ€tzten GebĂ€udewert. Dieser wird korrigiert um eine Altersentwertung von 1% pro Jahr, maximal 30%. Die Summe von Landwert und GebĂ€udezeitbauwert ergibt den Verkehrswert gemĂ€ss Neubewertung.

Eigenmietwert: der Eigenmietwert betrÀgt bei EFH 3.5% und bei Stockwerkeigentum 4.25% des Zeitbauwertes (GebÀudezeitwert) plus bei EFH 3.5% und bei Stockwerkeigentum 4.25% des Landwertes.

Bei der Beantwortung der obigen Fragen ist der Minderwert aufgrund FluglĂ€rm bereits im "von Ihnen geschĂ€tzten Verkehrswert" enthalten; falls der Vermögenssteuerwert höher ist als der Verkehrswert empfehlen wir den Vermögenssteuerwert anzufechten. Dieser Fall dĂŒrfte jedoch höchst selten sein.

Bei der GegenĂŒberstellung von Eigenmietwert und Marktmietwert ist die Frage zu beantworten, ob der Eigenmietwert höher als 70% des Marktmietwertes ist. Bei EigentĂŒmern von Stockwerkeigentumswohnungen besteht die Möglichkeit, Mieter im gleichen Objekt oder im Nachbarobjekt direkt zu fragen, wie hoch der Mietzins ist. Dies ist eine geeignete und anerkannte Messlatte zur Beantwortung der Frage. Einfamilienhausbesitzer haben betreffend Markmiete deutlich schlechtere Karten; je nach Wohnort ist die Anzahl an vermieteten EFH Ă€usserst bescheiden.

Ist der Eigenmietwert höher als 70% der Vergleichsmiete empfehlen wir, den Eigenmietwert anzufechten.
 

Vorgehen bei Anfechtung der neuen Werte

Eine direkte Einsprache gegen die Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte ist nicht möglich.

Schritt 1 - SteuererklÀrung

  1. Als erstes sollten Sie vor Ablauf der Frist zur Einreichung der SteuererklĂ€rung ein Gesuch um Fristerstreckung an das Gemeindesteueramt stellen (z.B. Fristerstreckung bis Ende September). Das Fristerstreckungsgesuch ist zu begrĂŒnden, beispielsweise mit: zeitlicher Engpass, notwendige AbklĂ€rungen etc.
  2. Die neuen Werte mĂŒssten in die SteuererklĂ€rung ĂŒbertragen werden. Wer mit den neuen Werten nicht einverstanden ist, soll tiefere Werte oder die Werte des Vorjahres eintragen. Diese tieferen Werte sind zu begrĂŒnden; mögliche BegrĂŒndungen sind u.a
    - FluglÀrm (ausserordentliche LÀrm- oder andere Immissionen, denen nicht schon bei der Zuteilung zur betreffenden Lageklasse Rechnung getragen wurde).
    - Vermögenssteuerwert ist höher als der Verkehrswert
    - Eigenmietwert ist höher als 70% des Marktmietwertes
    - StrassenlÀrm
    - Lage nicht berĂŒcksichtigt
    - Altersentwertung ungenĂŒgend berĂŒcksichtigt etc.
  3. Das Steueramt muss dann prĂŒfen, ob die Angaben des EigentĂŒmers akzeptiert werden.
     

Schritt 2 – Entscheid Steueramt

Folgende zwei Möglichkeiten fĂŒr den weiteren Verlauf:

  • Das Steueramt akzeptiert Ihre korrigierten Werte:
    Die Angelegenheit ist fĂŒr Sie somit erledigt. Sie haben sich erfolgreich gegen die unrechtmĂ€ssige Erhöhung gewehrt.
     
  • Das Steueramt akzeptiert Ihre korrigierten Werte nicht:
    Falls das Steueramt an den Werten gemĂ€ss Neubewertung 2009 festhĂ€lt gibt es die Möglichkeit einer schriftlichen Einsprache (Einsprachefrist: 30 Tage). Eine entsprechende Mustereinsprache wird vom HEV Kt. ZĂŒrich entworfen und auch auf der Homepage des VFSN und des HEV DĂŒbendorf & Oberes Glattal aufgeschaltet werden.
    Im Einspracheverfahren werden Sie ein ausfĂŒhrliches Gutachten benötigen; ein solches Gutachten kostet schnell weit ĂŒber CHF 1‘000.-.        

Alle Informationen erfolgen ohne GewÀhr und haben keinerlei Rechtswirkung.


Link: Weisung des Regierungsrates 631.31 (auffindbar auch unter www.steueramt.zh.chExterner Link im Bereich "Erlasse und MerkblÀtter")

Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden ĂŒber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 Externer Link(Weisung 2009)

Version zum Drucken (PDF, 49 kB)